خريطة الاستثمار العقاري.. نسخة جديدة!

يبدو أن جائحة كوفيد – 19 عملت على تغيير خريطة الاستثمار العقاري مع ما فرضته الدولة من قرارات حظر وعزل كلي على بعض المناطق، تغيّر توجه المستثمرين. وبدلاً من التداول بالعقار الاستثماري الذي كان الأكثر رواجاً وربحاً، بات التركيز الآن على عقارات «السكني».

ووفقاً للخبراء، فقد جاءت أبرز المناطق جذباً للاستثمار العقاري مدينة صباح الأحمد البحرية، والجهراء، وشرق القرين، والمسايل، والفنيطيس وأبو فطيرة. في حين بات العزوف واضحاً في منطقتي المهبولة وجليب الشيوخ. القبس استطلعت الآراء وإلى التفاصيل:

وقال نائب رئيس اتحاد وسطاء العقار، عماد حيدر: إن منطقة صباح الأحمد البحرية، الى جانب مناطق شرق القرين، وهي المسايل والفنيطيس وأبوفطيرة، تعد من أكثر المناطق جذباً للمستثمرين والمضاربين وطالبي السكن الخاص، كما يعتبر القطاع السكني أكثر القطاعات طلباً وتداولاً وارتفاعاً في الأسعار أثناء جائحة كورونا، حيث وصل متوسط سعر المتر في القطاع السكني من 800 دينار إلى 1200 دينار.

وزاد «ما حصل من ارتفاع في منطقة صباح الأحمد البحرية مفتعل، فاستخدم أدواته المعروفة بالسوق لرفع أسعار المنطقة، حتى يستطيع بيع المرحلة الخامسة بسعر مرتفع ابتدأ من 190 إلى 220 ألف دينار، وهذا أكثر بكثير من السعر المتوقع، أما حجة عدم سفر المواطنين والعائد من التأجير فهي حجة واهية، وإن صحت بالتأكيد لا تؤدي إلى هذا الارتفاع في السعر الذي وصل إلى %40 في منطقة صباح الأحمد البحرية، كما أن القطاع الصناعي كان ولا يزال أكثر القطاعات جذباً للمستثمرين، وبالأخص الحرفي والمخازن، وأتوقع زيادة في الطلب والسعر مستقبلاً ونقص المعروض».

العائد الاستثماري

من جهته، قال المدير العام لمؤسسة يوسف خالد العمر العقارية، يوسف العمر: «بالنسبة للمناطق الأكثر جذباً للاستثمار العقاري هي المناطق السكنية، خصوصاً شرق القرين (المسايل والفنيطيس وأبو فطيرة)، وكذلك جنوب السرة، بالإضافة إلى المناطق الصناعية الشويخ والري».

وأكد أن المناطق الاستثمارية هي المناطق الأقل جذباً بشكل عام، خصوصاً منطقة المنقف والمهبولة وأبوحليفة والفحيحيل، والسبب أن هذه المناطق يسكنها الكثير من العمالة، حيث إن أغلب الشركات بدأت بالاستغناء عن العمالة لعدم وجود مشاريع حكومية جديدة، والعائد يتراوح ما بين %8 إلى %9، في وقت أن القطاع التجاري قل الطلب عليه في الوقت الحالي، مشيراً إلى أن مقترحات الإنعاش مرتبطة بعوامل عدة، أبرزها فتح المطار ووضوح الرؤية بخصوص تعديل التركيبة السكانية، والبدء بمشاريع حكومية جديدة، وكذلك من المقترحات إيجاد حلول مبتكرة من قبل ملاك العقار الاستثماري بالبناء، والابتعاد عن التكرار في البناء، والتميز بأفكار جديدة، منها توفير مواقف سيارات للمستأجرين وزيادة مساحة الشقة.

خريطة الاستثمار

من جانبه، أكد المدير التنفيذي في شركة أجار للتكنولوجيا، محمد المنيخ، أن الجائحة غيّرت خريطة الاستثمار بالعقار، مشيراً إلى أنه بسبب خطة التركيبة السكانية طرأت تغيرات على الطلب، وانتعشت مناطق العقار السكني والتجاري في كل من العاصمة وحولي.

وقال المنيخ: «في العاصمة لا يزال (السكني) في الصدارة والأسعار شهدت ارتفاعات غير مسبوقة وصلت إلى 1700 إلى 2000 دينار للمتر، أما (الاستثماري) فظل ثابتاً في كل من العاصمة وحولي، حيث يتراوح متوسط سعر البيع بنسب %7.5 إلى %7.750، علماً بأن هذه المناطق تمكنت من المحافظة على أسعارها لأن حظرها كان محدوداً وخفيفاً، بالإضافة إلى أن الكثافة السكانية فيها عالية».

وأضاف: «مما لا شك فيه أن الشاليهات أيضاً شهدت ارتفاعات عالية بالأسعار بسبب لجوء الأفراد إليها، كونها المتنفس الوحيد لهم في ظل غياب الأماكن الترفيهية والسفر. مما عزّز الطلب عليها وارتفع سعر المتر من 300 إلى 500 دينار، كذلك الأمر بالنسبة للمزارع في الجهراء، حيث ارتفع سعر المتر فيها من 1500 إلى 2500 دينار للمتر».

تغطية الطلب

في غضون ذلك، قال الخبير العقاري سعد الديحاني: «رغم أن منطقة الجهراء تعد أكبر محافظة فإن عدد العقارات الاستثمارية فيها يعتبر الأقل نسبياً من باقي محافظات الكويت، وأدى هذا إلى تفاقم الوضع ولجوء بعض المقيمين إلى السكن الخاص، وحصول بعض المشاكل، ونطالب الدولة بتوزيع أكبر عدد حتى يمكن تغطية الطلب».

وأضاف «بالنسبة لصباح الأحمد البحرية تختلف أسعارها على حسب الإطلالات البحرية، وبعضها تكون في الصف الثاني، على سبيل المثال متوسط أسعار الإطلالة البحرية لـ400 متر مربع دورين تقريباً 350 ألف دينار، والمناطق السكنية على الشريط الساحلي في العقيلة والمسيلة يتراوح متوسط الأسعار فيها حوالي 500 ألف دينار».

وبين الديحاني «بالنسبة للعقار السكني ليس من مصلحة المواطن مطلقا انعاش أو ارتفاع العقار السكني، وأما بالنسبة للاستثماري الأقل جذبا في الوقت الحالي منطقتا حولي والفروانية، بسبب ازدحامهما وعدم وجود مداخل ومخارج سهلة، نسبة البيع فيهما 8 إلى 8.5 في المئة وقد تصل في الواقع غير المميزة إلى 9 في المئة».

التشدد في تطبيق القوانين

أفاد عماد حيدر بأن التشدد في تطبيق القوانين على القطاع السكني أهم مقترح لانعاش العقارات المتأثرة في القطاع الاستثماري، والتي تساعد على عودة المستثمرين إلى ملعبهم الأساسي وهو الاستثماري وترك السكني للسكن الخاص، وأهم هذه القرارات منع التأجير في المناطق النموذجية السكنية ومنع تأجير الفيلا بالكامل وإزالة الأدوار المخالفة والمخالفات، وزيادة تعرفة الكهرباء والماء على المالك الذي يملك أكثر من بيت وبقصد التأجير، بالاضافة إلى مراجعة القرار الخاص بالتركيبة السكانية ومعالجة الموضوع بأسلوب صحيح والاستغناء فقط عن العماله السائبة.

الأسعار والعوائد

أوضح يوسف العمر أن متوسط السعر والعوائد في بعض المناطق كالتالي:

1 – المسايل والفنيطيس وأبوفطيرة من 900 إلى 1200 دينار على حسب المساحة والموقع.

2 – يتراوح سعر المتر في جنوب السرة ما بين 1000 إلى 1300 دينار.

3 – عائد الشويخ والري يتراوح من %9 إلى %10، وهناك مواقع مميزة تصل دون %9.

4 – المنقف والمهبولة وأبوحليفة والفحيحيل العائد يتراوح مابين %8 إلى %9.

عزوف المستثمرين

بين محمد المنيخ ان المناطق التي باتت أقل جاذبية هي التي تحتوي على نسب عالية من العزاب والعمالة كالمهبولة وجليب الشيوخ، إلى جانب أنها عُزلت لمدة طويلة أثناء الجائحة ما أسهم بعزوف المستثمرين عنها وقلل الطلب عليها، إذ انخفض متوسط سعر البيع فيها إلى %7.

وأضاف «وفي ظل تطبيق إعادة التركيبة السكانية بات واضحا أن نسب الشواغر بازدياد مستمر، إلى جانب خسارة العديد من الوافدين لوظائفهم أيضا، مما انعكس على عدم تمكن البعض من دفع الايجار، جميع هذه العوامل أضرت بالعقار الاستثماري وبعض محال التجاري وبالتالي عزز تداول المستثمرين للتوجه للسكني».

ندرة الأراضي الاستثمارية والتجارية

قال سعد الديحاني «مما لا شك فيه أن الجائحة ألقت بظلالها على القطاعات التجارية والاستثمارية في الجهراء؛ فالمركز الإداري والمركز التجاري (الجهراء الجديدة) تعد الأكثر جذبا حاليا وتتراوح نسبة البيع فيها من 7.5 إلى %8 حسب الموقع والتشطيب. أما الجهراء القديمة فتعتبر أقل جذبا لأنها غير مرغوبة ونسبة البيع فيها تقريبا %8.5. علما بأن محافظة الجهراء تعاني ندرة الأراضي الاستثمارية والتجارية الفضاء بسبب الاحتكار وعدم طرح الدولة أراضي يمكن استثمارها.